房地产分销系统多少钱_房地产分销怎么做业务

erp系统有哪几种？

B.赵某是甲房地产经纪公司的客源

国外的排名软件主要有：Oracle 、SAP、ORACLE、Infor、Microsoft，种：定制开发国内比较知名的ERP软件也就智邦做的还是不错的现在，性价比高，实用性强。

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房地产经纪人 历年真题

价格策略是房地产营销中事关项目成败的关键一环。即使大家都以成本+竞争或消费者+竞争模式定价，不同的开发目标、也会因不同的人、不同风格的发展商而做出不同的选择。我们可以将其简单地分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、金是金银是银一定要卖个“实价”。

2004年房地产经纪人如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。真题-房地产经纪实务

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选中只有一个题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。

A.生产相对过剩B.供不应求

C.生产过剩D.供求基本平衡

2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。

A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的

B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的

C.房地产市场营销系统不具有环境相关性

D.房地产市场营销系统具有特定目标

3.下列不属于房地产产品特征的是()。

A.开发周期长B.投资金额大

C.变现能力强D.产品异大

4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的距;④估计业绩与目标存在异的原因。这四者的合理顺序是()。

A.①②③④ B.④③②①

C.②①④③ D.②①③④

5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。

A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据

B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面

C.市场调研要体现调研人员的主观愿望

D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料

6.在进行房地产市场调研时，应首先()。

A.确定调研目的B.制定调研

C.编制调研进度表D.进行初步调研

7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。

A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研

C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研

8.某房地产开发商投资开发别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。

A.非随机抽样 B.分层随机抽样

C.分群随机抽样D.配额抽样

9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。

A.l～3年B.l～5年

C.3～5年D.5～10年

10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销的关键和核心是()。

A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择

C.房地产市场细分D.房地产项目定位

11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。

A.地理因素B.人口因素

C.行为因素D.心理因素

12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。

A.销售速度与价格B.工程建设速度

C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例

13.房地产市场潜量 Q2与量 Q1之 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。

A.甲市场B.乙市场

C.丙市场D.丁市场

14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。

A.1020米 B.1275米

C.1700米 D.3400米

15.产品定位就是()。

A.形成标准化产品B.形成系统化产品

C.形成异化产品D.形成综合化产品

16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。

A.销售里B.供给量

C.空置率D.需求量

17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。

A.产品定位B.客户定位

C.形象定位D.市场定位

18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。

A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构

C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别

19.在项目SWOT分析中，理想的对策是()。

A.SO对策 B. WO对策

C. ST对策 D. WT对策

20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。

A.引人期B.成长期

C.成熟期D.衰退期

21.下列表述中不符合房地产定价原则的是()

A.提高市场占有率B.反映市场供求

C.掌握定价范围 D.体现价值

22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。

A.3555 元/m2 B. 3950元/m2

C.4345元/m2 D. 4389元/m2

23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。

A.21 429m2 B.30000 m2

C.34300m2 D 55 714m2

24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。

A.调价时间B.调价范围

C.调价频率和调价幅度D.调价总额

25.引起层大幅度跳动的是()。

A.朝向B.户型设计

C.户型面积D.景观突变

26.卖点与项目定位的不同在于()。

A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同

C.卖点能够展示D卖点能够吸引人

27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。

A.无别市场广告策略B.别市场广告策略

C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略

28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。

A.通知性广告B.说服性广告

C.诉求性广告D.提醒性广告

29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。

A.销售促进B.关系推广

C.广告推广D.人员促销

30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。

A.二级渠道和渠道通常不适合房地产

B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道

C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道

D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和渠道定义为长渠道

31.在编制市场推广费用预算时，常用的方法是()。

A.量力而行法B.追随法

C.销售百分比法D.目标任务法

32.下列关于市场职责的表述中，不正确的是()。

B.分析市场趋势和新的需求

C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力

D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售

33.房地产营销控制工作的个步骤是()。

A.确定控制对象B.设置控制目标

C.确立控制标准D.选择检查方法

34.用于表现项目的具置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。

A.整体规划模型B.区域模型

C.局部模型D、环境模型

35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。

A.产品推广B.人员推广

C.活动推广D.形象推广

36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套

C.80套D.100套

37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的重要资源是 ()。

A.资金B.关系

C.房源D.房地产经纪人

38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响的因素是()。

A.法律属性B.物理属性

C.经济属性D.心理属性

39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有、放盘要求和()等。

C.房地产权证D.税费支付方式

40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。

A.套盘B.笋盘

C.新盘D.散盘

41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。

A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调

C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰

42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。

A.人际网络揽客法B.讲座揽客法

C.客户介绍揽客法D.广告揽客法

43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。

A.分析信息B.应用信息

C.反馈信息D.存档

A.拥有房屋B.有土地使用证

C.有房地产权证D.产权清晰

45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。

A.体察客户的希望原则B.合法原则

C.售价原则D.节省费用原则

46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。

A.搜集房屋情况资料B.核实产权

C.明确委托关系D.提供个案资料

47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。

A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元

C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方

48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。

A.收取定金B.进行公证

C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件

49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。

A.虚报成交价B.乱收费

C.客源资料外泄D.伪造签名

50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。

A.作不规范B，房地产经纪人道德

C.房源保管D服务协议

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分)

51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。

A.房地产行情分析专家B.公关专家

C.媒体传播专家D文案高手

E.财务专家

52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。

A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式

C.消费者的消费习惯D.消费者的特征

E.消费者的个人偏好

53.房地产市场调查的主要内容有()。

A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查

C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查

E.房地产市场环境调查

54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。

C.可替代性D.可盈利性

E.可行性

55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。

A.少量营销B.大量营销

C.产品异化营销D目标市场营销

E.化市场营销

56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。

A.房地产投资企业的应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性

B.项目研究人员应该是在行的专家

C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性

D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究

E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10%

57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。

A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况

C.市场需求D租金微调

E.租户的信誉

58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。

A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性

C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性

E.项目投资低风险性

59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。

A.房地产项目针对哪些不同的消费群体

B.如何让消费者理解产品的内涵

C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为

D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么

E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么

60.广告策划包括()。

A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析

B.确定广告战略目标

C.广告创意分析

E.确定广告预算

61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。

A.成本加成定价法B.变动成本定价法

C.竞争导向定价法D.比较定价法

E.盈亏平衡定价法

62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。

A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感

C.别墅客户只对单价敏感

D.低档盘、小户型的客户对单价敏感

E.别墅的客户只对总价敏感

63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。

A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点

B.卖点必须是楼盘更改的亮点

C.卖点必须能够展示，能够表现出来

D.卖点必须在项目定位阶段就确定

E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点

64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。

A.直接渠道B.一级渠道

C.二级渠道D.分销渠道

E.密集型分销渠道

65.房地产营销的内容包括()。

A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略

C.反馈与改进策略D制定行动方案

E.编制预算方案

A.职位类型B.职位层次

C.职位数量D.职位职能

E.职位权责

67.房地产营销控制方法主要有()。

A.年度控制B.赢利能力控制

C.成本控制D.战略控制

E.房地产营销审计

68.房地产销售准备阶段的工作包括()。

A.划分销售阶段B.准备销售资料

C准备销售现场D确定销售人员

E.制定销售策略

69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。

A.报纸广告B直接接触

C.银行D.房地产相关行业

E.资产管理中心

70.房源开拓的原则主要有()。

A.公共性B.及时性

C.变动性D.持续性

E.集中性

71.目前大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。

A.工作效率低

B.房源信息不能实现共享

C.会出现“留盘”行为

D.房源信息较易外泄

E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性

72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。

A.需求者B.购买能力

C.需求意向D.购买动机

E.需求类型

73.客源开拓的策略主要有()。

A.将精力集中于市场营销

B.致力于发展与客户之间的关系

C.培养正确的判断力和敏锐的观察力

D.搜寻服务供应商

E.以直接回应的拓展方法吸引有价值的客户

74.按客户的性质不同，客源包括()。

A.买卖客户B.租赁客户

C.机构客户D.个人客户

E.关系客户

75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。

A.规范管理B.给大客户一定回扣

C.树立企业形象D提倡同业合作

E.收取预付佣金

76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。

A.微笑B.真诚

C.博学D.机敏

E.研究

77、损失发生前风险管理的目标主要有()。

A.节约成本B.减少忧虑心理

C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序

E.保证公司的持续发展

78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。

A.客户B.本机构经纪人

C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织

E.房地产经纪行政主管部门

79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。

A.不能过于保守，要合理承担风险

B.尽量不以影响日常的工作效率为前提

C.要正确衡量风险发生的概率及其后果

D.全面考察

E.量力而行

80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。

A.对外承诺标准化B.风险的转移

C.风险的控制与分配D.人的培训

E.建立检查稽核体系

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(一)

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。

81.乙公司的项目定位属于()。

A.产品定位B.形象定位

C.客户定位D.功能定位

82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用的专家是()。

A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家

C.观察分析专家D.城市经济观察专家

83.设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。

A.自然可行B.规划可行

C.财务可行D.技术可行

84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。

A. 2941元/ m2 B. 3125元m2

C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2

85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。

A.难点户型的均价调整B.难点户型层和朝向调整

C.难点户型的重点D.难点户型的总价提高

86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。

A.广告推广B.活动推广

C.关系推广D.形象推广

(二)

甲是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于商务区，周边聚集了众多写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。

87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，不宜采用()。

A.零级渠道B.窄渠道

C.一级渠道D.分销渠道

88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销协议后，宜在()开始介人。

A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段

C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段

89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。

A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算

C.甲流分析D.项目营销推广方案

90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。

A.区域内四星级酒店客户调研

B.区域内写字楼的租金水平和空置率调研

C.区域内交通便捷度调研

D.区域内大型购物中心市场价格水平调研

.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。

A.鉴于项目地处商务区，写字楼聚集度高，可定位于写字楼，并在设计上突出自身特点

B.调查发现，周边住宅畅销，可配套修建小户型住宅

C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划

D.建议开始进行广告宣传吸引客户

(三)

某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。

92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。

A.私盘制B.公盘制

C.MLS D.分区公盘制

93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。

A.迅速安排张某同王某见面洽谈

B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成

C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机

D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等

94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。

A.提供近期类似成交案例价格供其参考

B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格

C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的象，促使其下决心

D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点

95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。

A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别

B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分价

C.某提供

D.私下促成该笔业务，佣金归己

(四)

甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。

96.下列说法中正确的是()。

A.赵某是乙房产的所有人

C.钱某是甲房地产经纪公司的客源

D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产

97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。

A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别

C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯

98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。

A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金

C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议

99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。

A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄

B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制

C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制

D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息

100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。

A.作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险

C.客户的道德风险D.、火灾等造成房源损失的风险

一般小程序的开发需要多少资金？

66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。

一般小程序开发需要多少资金需要根据小程序开发功能需求来评估，另外与小程序开发方式也有一定关系。

B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感

目前小程序开发主要有小程序定制开发和小程序模板开发两种方式：定制开发是根据客户功能需求进行定制的，需要一定的开发周期，项目完成之后会交付源代码；而小程序模板开发则是使用已经开发好的小程序模板库进行制作小程序，可以实现快速上线，价格也比定制开发便宜很多。一般来说，小程序定制开发价格3万起，具体根据功能需求来评估；小程序模板开发价格从几千到上万元不等，具体也是根据功能需求评估。例如基础版仅需1800元/年；带拼团砍价分销功能的仅需4800元/年，7600元/2年。

细分的话，目前小程序开发方式主要有三类：定制开发、购买源码、第三方软件开发

找外包公司或者自建团队。

小程序开发作为一个系统性项目，投入的人力资源有：产品、测试、美工、前端、技术研发，若按人均月薪1万算，从项目需求分析到开发完成，一个月内完成，仅薪资投入就是5万。还要看功能需求实现的复杂程度，成本也是不一样的。

另外，小程序的正常运营还需配置、和短信服务等提供基础设施，这部分是按年付费的，如果用户流量不大，一年的投入至少在5000左右。

事实上，小程序从开发到上线运营，还需要一系列的岗位提供支持，如运维、售后、美工和运营等，并且此项支出还是长期性的。

整体算下来的话，小程序定制开发的成本大概在几万或十几万不等。

第二种：购买源码

顾名思义是指程序的源代码，源码一般实行制，即一次付费使用，可以在源代码的基础上进行二次开发，价格普遍在万元以上。

这个也需要自行配置、和短信服务等基础设施，后期要做运维、再开发，适合懂技术的或者小型互联网公司。

第三种：第三方saas软件开发

市场上第三方开发工具有很多，这些主要针对没有技术经验或者没有过多预算的企业商家。

通俗来讲，就是第三方小程序平台开发的一套行业解决方案，并提供维护和售后服务，企业商家付出低廉的年租费即可使用。得有店就是saas软件模式。

商家只需简单的拖拽设计或者使用主题模板就可以一键生成小程序，上手快、使用便捷。成本在几千或上万不等，也有服务商打着免费的旗号，如提供免费小程序模板，像这种就需要慎重考虑了，一家公司的经营都需要成本的。

另外，软件服务商提供配置、、短信服务等基础设施，以及运维、售后、运营等一系列配套服务，这对企业商家来讲，选择模板化开发是比较省心省力的。

其实，在做小程序开发之前，开发价格只是其中一方面的考虑因素，你还要综合考虑公司实力、技术团队等情况，公司到底是纯粹，还是真的在做服务。因为小程序是一个技术型产品，后期也涉及到升级迭代的问题，并且互联网技术发展日新月异，小程序市场发展又如此迅猛，这对软件服务商的市场敏感度也要求很高的。

套模板小程序开发成本几千元，定制开发的小程序平均报价在万元以上，如果定制需求较多，或难度过大，十万以上也是有可能的。

不过定制开发的小程序优势也十分明显，壹来客（专业的小程序开发公司）为大家总结了定制开发的优势

优势二、在功能上，可以根据用户的反馈进行二次开发优化小程序，更符合平台用户的特征和喜好，用户体验感更佳，小程序做起来的成功概率更高

优势三、在售后服务方面，定制类公司的后期维护和指导服务都更加完善。

综上所述，如果公司做小程序只是尝试下新鲜事物，没有详细的规划，那么建议选择模板类型的小程序，如果公司希望在小程序上有所作为，为企业或店铺引流，那么建议进行定制开发。

现在开发一个小程序需要多少资金，要看通过什么开发方式以及功能；

首先开发方式，一种是定制开发，不过这种开发价格较高，几万甚至十几万不等，还有就是开发周期较长；另外一种就是第三方平台开发，这种开发价格较低，根据功能几千就可以开发好，主要的是开发周期短，一个星期左右就可以上线运营。

一般小程序的开发需要多少资金？做一个小程序到底多少费用，主要还是根据您的功能、框架、设计等需求而定。市场上不外乎这三种情况：

1.套用模板小程序

这种套用模板小程序一般都是按年收费，几千钱不多就可以做一个。

2.购买源码

这种购买源码价格中等，价格几万不等，如果你购买了源码，无需按年收费。

3.定制开发

这种定制开发价格比较高，价格在几万到十几万不等。开发出来都是的，具有使用权，功能上都是根据您的需求定制开发的。

这个问题好比，盖房子需要多少钱？ 盖一栋东方明珠，是盖房子；野外盖一个临时工棚，也算盖房子，花费能用一个金额说清楚吗？当然得先看看具体修什么样的房子。

但是如果是使用第三方小程序制作平台的话，这种是按年支付的套餐价格就有一个确定的价格，可以量化的明确价格。呱呱赞小程序制作平台提供明确的高性价比多版本选择，百元级别套餐就能拥有一个超百款营销功能的小程序商城，全行业模版可以选择

一般的小程序开发，也就是那种功能比较单一的，一般价格在一千到一万多不等，具体要根据你选择的是模板小程序还是定制的小程序，还有你的小程序的功能有多少，其实小程序开发价格主要取决于你要做多少页面和要做的页面和功能的复杂程度。

一般情况下，小程序开发的费用由以下因素决定

1.功能

小程序的类型有很多，例如商城类、资讯类、预约类等等，每一个类型的小程序需要的功能是不一样的，例如商城类需要购物车、下单、付款、物流查询功能，预约类的小程序，需要展示、预定、反馈等功能。所以，功能也是影响价格的因素之一。所以，小程序的具体费用，得在确定完你需要什么功能之后，才能确定。

2.页面

小程序通常都是由多个页面组成的，但每个小程序需要多少个页面，需要根据企业、商家的实际情况而定。例如，A公司需要3个页面，B公司需要5页面，因此它的费用是不一样的，所以整体的价格得根据确定的需求来定。

3. 开发方式

小程序的开发方式分为模板开发和定制开发：

模板开发，顾名思义，就是直接套用行业模板来进行开发的，由于是直接套用模板，因此开发工作并不复杂，所以价格上会便宜一点，价格大约是1000元-10000元左右。当然具体的价格得根据你的行业来确定。

定制开发小程序，就是开发每一个页面、每一项功能，因此开发工作较为复杂，耗时较长，所以价格上会贵一点，具体费用和需求有关，没有一个特别固定的价格。

看开发工作量。客户先考虑清楚该小程序要达到什么目的，或解决什么问题，要有哪些功能，充分沟通后，服务商再定设计人员与前后端技术人员的工作量，及开发周期，得出报价。所以，有的小程序1万就可做，有的则要几万，十几万，合情合理，关键是从实际出发，从需求出发

房地产估价师：房地产市场调查与分析

1.市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。其目的在于为企业决策者进行预测和决策、制定提供重要依据。市场调查A.负责制定长期和年度是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

2.市场调查的意义和内容

要管理好一个企业，就要安排好未来；要安排好企业的未来，必须充分掌握信息。企业经营决策者只有收集掌握全面和可靠的信息，准确地估计市场目前和未来发展变化的方向、趋势和程度，才能发现合适的市场机会、市场威胁和预见营销中可能产生的问题，从而调整企业的市场营销决策，以适应市场的变化，使企业能更好地生存和发展。所以市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和的前提。

3.市场调查的重要性

由于科学技术的飞速发展，技术革新的速度大大加快，产品日新月异，国内外市场竞争激烈。各企业为了增强产品在市场上的竞争能力，都希望能随着变化万千的市场动态，及时做出相应的正确决策，并在采取行动之前，能获得有关的市场信息和情报资料，以避免做出错误的决策，减少决策的风险。因此，企业要了解哪种产品是顾客所需要的，如何定出适宜的价格，怎样合理地选择分销渠道，选择适当的销售促进方式，适时满足顾客需求，了解潜在市场情况等，都需要做好市场调查工作，从多方面获取市场情报资料，敏感地捕捉这些信息，分析企业的生产与市场需求之间的内在联系，周密分析和研究市场需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营销活动，提高企业的经营管理水平，促进企业更好地生存和发展,需要做一下工作。

（1）分析研究产品的生命周期，确定研制设计新产品、整顿或淘汰老产品，制定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售优势一、在界面上，可以和企业的品牌形象和色调保持一致；

（2）根据消费者对产品价格变动的反应，在不违反政策的前提下，研究产品适宜的售价，制定企业产品的定价策略，确定新产品定价多少老产品价格如何调整，确定产品的批发价和零售价；

（3）设计销售促进方案，加强推销活动、广告宣传和销售服务，开展公关活动，搞好公共关系，树立企业和产品形象，组织营业推广活动，扩大销售量；

（4）在考虑市场、产品等因素的基础上，合理选择分销渠道，尽量减少中间环节，缩短运输路线，降低运输成本和仓储费用，降低销售成本；

（5）企业综合运用各种营销手段，制定正确的市场营销综合策略，使企业在市场竞争中获取更多的利润，取得良好的经营效果；同时在市场营销策略实施过程中，继续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为开发 新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务。

房地产全程营销服务内容一般有哪些呢?

第三环：销售渠道

房地产全程营销服务内容一般有：

渠道的概念：渠道是代企业打理生意，不是企业的产品，而是厂家给额度的一种经营行为，货物的所有权属于厂家，而不是商家。

1、全程策划

上海云庐房地产营销有限公司,专业为开发商提供全程策划销售服务，主要工作分三个阶段进行，

阶段项目定位阶段（做什么，卖给谁），我方提供基于市场详细调研后的产品定位、建筑设计、概念规划、开发周期、财务预算等建议；

第二阶段营销策划阶段（怎么卖），该阶段我司主要提供项目营销策略制定、推广制定、广告策划、培训制定、法律文件准备等技术服务。

第三阶段销售阶段，我方提供销售现场的设计方案，现场布局，销售人员的组织与培训，销售价格的拟定，销售节奏的安排与控制，销售活动组织等专业服务。

2、前期市场调研

为发展商提供在项目拿地之前的项目分析以及拿到地块之后的项目的市场定位工作，具体工作内容包括：市场调研、市场分析、消费者分析、投资者分析、消费习惯、产品定位、建筑规划、概念设计、开发周期建议、财务预算、可行性经济分析等专业建议。

3、策划顾问（广告企划）

为发展商提供包括项目策划（项目定位、项目规划、项目VI设计、租售价格拟定等）和营销策划（营销策略制定、推广制定、广告策划、培训制定、法律文件准备等）在内的顾问服务。

4、销售

为发展商提供销售过程中的销售、销售培训、销售诊断、销售策略制订与执行，售后服务等专业服务。

5、商业地产策划

为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析、商业策划、产业定位、商家建议、招商策略等，具体服务内容包括地块调查，商圈，商用物业，相关产业市场的市场调研与分析，竞争项目分析，项目定位以及竞争战略分析，总体开发模式与营运策略，主力商家与投资者组合进驻分析以及建议，产品建筑设计和环境配合建议，营销，招商主题和推广策略，项目投资效益分析等。

6、分销

为房地产开发商提供除项目所在地之外的全国销售，通过我方全国销售网点，在异地通过我司“分销系统”以节省、便捷的销售方式，提高销售进度和额度。

7、商业招商

为房地产开发商项目提供商业招商服务。

8、企业形象顾问

在产品同质化竞争日趋激烈的时代，房地产开发企业品牌形象问题日益重要。从房地产项目品牌建立健全开始，为房地产开发企业的持续发展提供企业形象品牌建设与维护服务。

渠道和分销的区别在那里？

A.可测量性B.可进人性

渠道和分销的区别：

2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场销。

1、渠道商可以是单一品牌或多个品牌；分销商一定是众多品牌。

2、渠道商是分销商也是经销商，但是分销商和经销商不一定是渠道商。

3、分销是一个销售方式概念，分销商是一个中转站,一个制造企业将产品委托中转站销售。渠道是受制造企业授权在一定区域时间终端等进行销售。

4、从产品所有权上区分：渠道一般没有所有权，只收取佣金。分销商一般只做渠道不做终端。

他们同样不是自己用产品，而是代企业转手卖出去。所以渠道，一般是指那些赚取企业佣金的商业单位。

分销的概念：随着批发概念的落伍，时髦的概念是分销。所谓的分销是分着来销。可见在销售的过程中，已经考虑到了下家的情况，不是盲目销售，而是有地销售，商家有服务终端的概念。

分销和批发是相对的，是从管理和的角度上对商家定义。所以“分销商”，一般是指那些有服务终端意识的行商。

扩展资料

市场营销是指企业发现或挖掘准消费者和众多商家的需求，从整体的营造以及自身产品形态的营造去推广、传播和销售产品，主要是深挖产品本身的内涵，切合准消费者以及众多商家的需求，从而让消费者深刻了解该产品进而购买的过程。

环节

营销是一个系统工程，主要有4个环节支撑整个营销体系。

环：产品

第二环：盈利方式

第四环：传播渠道

参考资料：

如何将分销策略和定价策略运用到房地产中

44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。

分销渠道是指某种货物和劳务从生产者向消费者移动时取得这种货物和劳 务的所有权或帮助转移其所有权的所有企业和个人。它主要包括商人中间商，中间商， 以及处于渠道起点和终点的生产者与消费者。在商品经济条件下，产品必须通过交换，发生价值 形式的运动，使产品从一个所有者转移到另一个所有者，直至消费者手中，这称为商流，同时 ，伴随着商流，还有产品实体的空间移动，称之为物流。商流与物流相结合，使产品从生产 者到达消费者手中，便是分销渠道或分配途径。

定价策略，市场营销组合中一个十分关键的组成部分。价格通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中难以确定的因素。企业定价的目标是促进销售，获取利润。这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑消费者对价格的接受能力，从而使定价策略具有买卖双方双向决策的特征。此外，价格还是市场营销组合中灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。

一、定价策略

一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。

成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。

消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→D.广告时间分析与选择开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘终具体价格。

消费者+竞争定价策略的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到。

但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。

二、价格策略

“银子卖出金子价”当然是多数发展商的梦想，因为这样可使利润的化，而追逐利润正是商人的天性。在当前发育尚不成熟但发展极为迅速同时消费层级需求距日益拉大且真正的“金子”并不多的市场环境下，要实现这一点虽然难度不小，也并非完全不可能。

要做到这一点首先必须使“银子具备某些金子的品质”，也就是需要为楼盘赋予一些高层次、高品质元素如创新的规划设计、创新户型、创新的材料运用、创新的科技成果运用等，这些投入虽然并不需要“金子”的代价，但却使楼盘具备了领先竞争者的内在优势，因而也就具备了“金子般的品质”。其次还必须使“银子看起来象是金子”。而这就需要高超的楼盘形象和卖场包装技巧，必须使楼盘从外在形象、传播形象、卖场形象都显得比竞争对手高贵、典雅。，还必须让消费者相信楼盘确实具有等同于“金子”的价值，这就需要大规模、高规格、高层次的炒作、整合推广去说服消费者。

银子卖出金子价的好处不言而喻——只需完成销售50—60%即可获得不错的利润，一旦销售到90%，那真是赚得盆盈钵满。但在今天竞争日趋激烈的市场环境下，这一策略的难度越来越大风险系数越来越高，它只适合内部管理、控制能力特别强且富有创新精神与创新能力的企业。

近年也有少数发展商，发现了“利润快化”而带来的资金融通成本的降低和资金效率的提高，有时将“金子”从轻看待，所获所得反而常常出人意表。于是也有人主动选择“将金子当银子卖”。由于“物超所值”，只要有着正确的传播策略，让目标消费者都认识到这是一块金子，就是实现销售也不是难事，这样的实例不在少数。这一策略特别适合资金压力较大而需要迅速回笼或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需求的企业，毕竟要作出“有钱不挣”的决策是件困难的事。

尽管绝大多数发展商希望能赚取额的利润，但市场实际中多数发展商选择的却是比较平实的策略：“金是金银是银”，物有所值。毕竟这是风险不大、利润不小的稳健策略。但这一“夹在中间”的策略也有其不利的方面：销售周期较长因而销售过程中控制性失效风险不小；价格不高不仅获得平淡而且不利于树立公司形象、价格不低较难聚集人气迅速完成销售，一旦销售遇到阻力更将因提价则市场无法接受，降价又有损公司品牌而陷入尴尬。

有力的策略当然是通过包装让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使发展商有利可赚，消费者乐于接受。这就需要充分、专业且强有力的策划。

房地产营销策划？

erp系统有电商erp、房地产erp、装饰公司erp等等。

房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!

所以，可以根据自身情况选择开发。

篇1

浅析房地产营销策划中的问题与对策

摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。

：房地产 营销策划 问题与对策

一、营销策划在房地产营销中的重要作用

房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可作性的房地产策划文字作为结果的活动。

一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品异化战略，限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 公众面前树立良好的品牌形象，终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给大众的目的。

其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。

二、房地产营销策划中的问题分析

在房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。

1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场

这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。

目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。

概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。

2.对产品卖点的把握不准

如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的异性。

这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而、这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。

有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。

3.脱离市场需求的创新。

房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者。

如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。

而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。

如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。

4.过分依赖广告传播

由于市场竞争的激烈，以及等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。

但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心的力度也就越大。

同时，广告也不是促成终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合

三、房地产营销策划的对策

以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于房地产策划属于新兴 职业，的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。

1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：

1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。

3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。

4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。

5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。

2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。

3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。

参考文献：

[1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].：电子工业出版社，2002.

[2]李乡状.房地产营销策划与实战全纪录[M].：银声音像出版社，2003.

[3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003.

篇2

浅谈市场规范下的房地产营销策划

[摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，终一定能够战胜它。

[]房地产营销创新战略

一、引言

房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。

二、房地产营销意义

现代市场营销学是我国发展市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。

营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。

三、房地产营销过程中的问题

1、一些房地产的市场营销人员素质低

房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。

2、市场营销目标低、眼光低

销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。

3、营销战略缺乏科学性

质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。

因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场作经验和客户基础或者追求短期效益和流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。

合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。

四、营销过程中的战略意义

“战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。

2、化经营战略

化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用化战略时，是把在母国所开发出的具有别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。

近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实

施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的本土品牌会更加注重化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争市场，这是必然的趋势。

3、异战略

异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的异化和个性化核心竞争优势。异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。

4、“虚拟营销”战略

“虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中关键、核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。

“虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势：

1克服房地产资源的约束。

房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。

2专注于价值链中高附加值部分。

一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。

3敏捷性。

具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。

五、结语

对于大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。

参考文献

[1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.2009.14.

[2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].有色建设.2008.01.

[3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.2009.21.

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[5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.2007.28.

[6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.2009.08.

[7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济.2009.14.

商业型的物业公司需要用什么样的物业软件系统(物业管理软件的功能和特点)

商业型的物业公司所用的物业软件系统通常需要包含以下功能：

1. 租赁管理：能够管理租户信息，包括租约、租金、押金等，并能够生成租赁合同和租金收据。还应包括租金计算、租金递增和租金延期等功能。

2. 维护工单管理：能够接收和跟踪租户的维修请求，并将其分配给相应的维修人员。维修工单管理还应包括优先级设定、维修进度跟踪和通知租户等功能。

3. 财务管理：能够管理物业的财务信息，包括租金收入、费用支出、账单管理和预算控制。还应包括财务报表生成、和在线支付等功能。

4. 移动端应用：提供移动端应用程序，方便租户提交请求、查询账单和收据，并与物业管理人员进行沟通。

5. 报表和分析：能够生成各种报表和分析，包括租金收入报表、空置率报表、维修工单分析和租赁合同到期报告等，以帮助管理人员做出决策。很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它简便易行，因为这样能“清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。

6. 入住和退房管理：能够管理租户的入住和退房流程，包括租户背景调查、入住检查清单和押金退还。

7. 社区管理：提供通知和沟通工具，使物业管理人员能够与租户、维修人员和业主进行有效的沟通。

8. 门禁和安全管理：集成门禁系统，以管理物业的出入口权限和安全。

9. 租金递增和合同管理：能够自动计算和调整租金递增，并提供合同管理功能，包括合同到期提醒和合同延期处理。

这些功能可以根据物业公司的需求进行定制和扩展，以满足特定的业务流程和要求。

商业型物业公司在选择物业管理软件，除了基础物业功能之外，主要还是要考虑增值服务，在基础物业运营外增加增值业务收入，实现企业盈利。

根据物业业务,物业管理软件的基础功能有以下几大类:

1. 收费管理功能:包括费用设置、费用收取、费用对账、缴费通知等模块,主要用于管理物业中的各类费用收取。

2. 工单管理功能:包括报修工单、投诉工单、求助工单等模块,用于管理物业中的各类工作任务与服务请求。

3. 工程管理功能:包括工程预算、施工合同、质量监督、工程竣工等模块,用于管理物业的各类工程项目。

4. 品质管理功能:包括业主满意度调查、服务标准管理、培训管理、绩效考核等模块,用于管理和提高物业的服务质量。

5. 业主服务功能:包括业主自助服务、业主APP、业主通1、依附战略知公告等模块,方便业主使用各类自助服务及与物业的交互。

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依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产上，成为该大房地产或房地产系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。

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