多城下调竞拍门槛，第三批集中供地规则优化能否带动地市回暖？

促进人口增长和城市人才稳定二胎购房指标+1,这个显然面向的是改善+高端群体，没有配套信贷政策，默认有钱买第二套的人，再全款买第三套也不是啥问题。二套比例40%，没毛病，利好改善型。这里重要的一个点是认房不认贷，我认为比二套首付40%影响还大，这样对于名下一套房的置换购房者，先卖后买，算首套了。外地购房首付30%，毕竟当前城市之间，最重要的竞争，还是人才（口）的竞争，拿房子套住年轻人的几十年，为城市创造稳定长久的税收和劳动力，这是正事。

22城第三批集中供地开始启动。截至10月27日，无锡、南京、苏州和深圳已经挂牌第三批集中供地，从竞拍时间来看，预计多数城市将在11-12月集中出让。

南京出台限房价竞地价新政(南京出台限房价竞地价新政策)南京出台限房价竞地价新政(南京出台限房价竞地价新政策)


南京出台限房价竞地价新政(南京出台限房价竞地价新政策)


南京出台限房价竞地价新政(南京出台限房价竞地价新政策)


8月楼市成交活跃，一线城市集体“飘红”

值得关注的是，随着第二批集中供地流拍、撤牌率明显上升，土拍趋冷，南京、苏州等地在第三批集中供地中，竞拍规则已出现放松迹象。对此，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三批集中供地或做出优化。与此同时，在各地供地不达标的压力之下，优化地块的出让条件，提高房企拿地意愿也是当务之急。

南京、苏州等城市明显下调竞拍门槛

10月25日，苏州挂牌第三批集中供地，共推出26宗地块，总出让面积203.5万平方米，总起始价405.61亿元，于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比，苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加，共增加5宗地块，出让面积增幅达到45.2%。

而从苏州第二批土拍结果来看，土地市场降温明显，大多数地块以底价成交。为此，第三批集中供地在出让规则和要求上出现了一定程度的放宽。

据亿翰苏州研究中心分析，苏州第三批次地块的保证金全部下调至30%，而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外，其余区域保证金比例大多为50%。

此外，第三批次地块不仅将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少企业需提前支付二期土地款的压力。

对比来看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让，而第三批集中供地，这一约束则取消了。在房企资质方面，第三批供应地块全部要求资质为及以上，此前多数要求二级甚至一级。可以看得出房产市场的问题是比较复杂的，想要通过政策的方式进行调整是比较困难的，可能会造成房产市场出现更的问题。

同样将于11月25日竞拍的深圳，在10月27日集中挂牌了第三批11宗地块，总规划建筑面积约192万平方米，总起始价352亿元。据深圳市规划和自然资源局表示，本批次用地挂牌方案延续了第二批次用地成功出让经验。

据悉，深圳土地市场供货紧缺，第二批供地在诸多城市土拍转冷的情况下，只有深圳仍有房企积极举牌。在多宗土地竞拍中，突破限价标准，进入竞公建面积阶段。

“考虑到当前房企面临较大的资金困难，为避免例的土地流拍，竞拍门槛将有一定程度的放松。”克而瑞分析人士认为，苏州、南京两城均为热点城市，在第二轮土拍中表现尚可，这样来看，流拍率较高的部分城市竞拍放松的可能性更大。

在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来，此前，重点城市响应“稳地价”要求调整土拍规则，但第二批集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合，市场整体明显降温，超两百宗地块流拍或被撤牌，“从目前来看，除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外，第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，也是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。”

“基于部分重点城市可售库存整体偏低、涉租赁用地流拍撤牌等原因，重点城市土地市场低迷态势亟须改善。”陈文静预计，第三批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的“出让条件”，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。

另据克而瑞分析，虽然“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地中都加大宅地供应力度，但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看，除广州、深圳已完成全年宅地供应超八成外，

展望：拿地“盛况”难再现？

值得关注的是，受部分房企财务风险的影响，一些地方在土地竞拍门槛下调的同时，对于房企的资格要求也在提升。其中，苏州第三次集中供地对于参拍企业资质及资金来源的要求更为严格，比如审查资金来源，并在严防金融风险、禁“马甲”参拍同时，要求联合竞买的各方均具有房地产开发企业资质。

又一城加码调控，多地密集出台新政 金九银十有点悬？

目前，对楼市的影响已经退去，8月楼市成交淡季不淡，热点城市更是持续火热。

近期，热点城市密集加码调控，坚决遏制投机炒房。

9月6日，沈阳出台八条楼市调控新政，包括二套房首付比例提高到5成，首付款禁止分期支付和“首付贷”，二手房转让免征年限由2年调整到5年；从严管控住宅用地出让溢价率等。

业内人士认为，沈阳新政有助于减少炒房行为，主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备，未雨绸缪地对市场进行调控管理。近期多地调控密集“堵漏”升级，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，预计今年的“金九银十”很难出现。不过，也有观点认为， 7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许。

沈阳出台8条调控组合拳，二套房首付比例提高到5成

9月6日，沈阳市房产局等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，进一步加强土地市场调控、加快推进项目建设、完善商品房销售管理，严格别化信贷税收政策。

《通知》提出，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住在陈文静看来，9月底以来，连续释放维稳信号，市场短期内有望改善，但“房住不炒”基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场压力仍在。预计第三批集中供地在土拍规则和出让条件的优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。房转让免征年限由2年调整到5年。

同时，严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竟地价”、“限地价、竞配建、竟自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

此外，《通知》要求，依法严格整治未许先售行为，取得商品房预售证10日内一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售的暂停网签，整改后予以恢复。实时监测商品住房销售价格运行情况，价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停网签。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“沈八条”政策是落实“8.26”部分城市房地产工作会商会精神，进一步体现了稳房价的导向。其中，二套房首付比例从过去的4成提高到5成，影响较大，加大了部分炒房客的入市门槛，有助于减少炒房行为。同时，将个人住房转让免征年限由2年调整到5年，有助于打击各类“快进快出”的购房行为的。

根据易居研究院的统计，沈阳二手房价连续3个月同比涨幅位居全国第三。沈阳也是先后两次参加了“7.24”房地产工作座谈会和“8.26”住建部部分城市房地产工作会商会的城市。“8.26”会上再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位，落实城市主体，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，沈阳出台新政主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备，未雨绸缪地对市场进行调控管理。尤其是从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标。一是加快土地使用效率，从政策上杜绝房企捂盘惜售的可能，稳定房价走势。二是加大二套房首付比例，调整税收，加高炒房成本，降低炒房带来的房价增长风险。三是本次调控中的措施在此前的政策中均有提及，但未明确时间等具体内容，而本次政策是对之前政策的有效补充。

克而瑞研究中心的数据也显示，8月，30个重点城市整体成交3079万平方米，同、环比分别增长了22%和5%，且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中，一线城市成交面积为334万平方米，同、环比齐增。北、上、广、深四个一线城市集体“飘红”，整体成交显著放量，单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米，环比上升4%，同比增长20%。其中，成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续，同、环比齐增。

值得注意的是，在政策加码后，深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续，成交同比涨幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51万平方米，创年内新高，同比大增56%，在四个一线城市中居首。

究其原因，克而瑞研究中心认为，一方面，核心城市房地产市场供应整体偏紧，但由于人口长期净流入，尤其是高素质人才大量聚集，市场需求异常坚挺，且普遍有着较强购买力，市场前景长期看好。尽管热点城市调控政策进一步升级，但由于政策力度相较温和，对房地产市场整体影响程度有限。另一方面，信贷资金整体充裕，房地产市场明显受益，核心城市更具弹性，疫后无论是改善还是皆持续释放，致使成交长期保持在较高水平。

多地密集“堵漏”升级，“金九据中指研究院的调查结果也显示，8月，购房需求有所下降，有购房受访者占比较7月下降3个百分点，其中，半年内有购房的受访者占比也较7月下降。全国置业意愿强度整体下降，多数城市群、各线城市受访者置业意愿强度均下降。银十”能否实现？

7月以来，多次开会强调“房住不炒”，释放出调控收紧的信号。

7月24日，副韩正主持召地产工作座谈会，重申“房住不炒”，首次强调“时刻绷紧调控这根弦”，、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。7月30日，局会议再次明确“房住不炒”定位。8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位，落实城市主体，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参会。

如此密集的调控政策下，今年的“金九银十”能否实现备受关注。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对的货信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

许小乐同时指出，从短期市场先行指标看，市场预期较弱。贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条，因此，今年二手房市场很难有起色。“可以预计，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。”他说。

不过，克而瑞研究中心则认为，联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。

（文章来源：券商）

南京严查以学区房名义炒作房价，下架已发布的违规房源信息

从今年前10个月全国百城居住用地成交情况来看，市场总体稳健，强于全国水平，说明房企对此类城市持认可态度。但从区域市场来看，呈现了一定的分化和异。其中，一线城市、粤港澳大湾区等地市行情，长三角地区则降温较为明显。另外，从地价走势看，当前百城住宅用地的新政有漏洞、细节部分还需要改进、楼市管理出现问题、部分人钻了新政的漏洞、政策公布得过于急等问题。价格涨幅总体降温，充分说明在房地产政策调控和“三道红线”约束下，房企拿地会更加理性，高价拿地、冲动拿地的现象会减少，从而带动地价的下降或涨幅的收窄。

根据江苏省南京市住房保障和房产局5月20日发布的消息，5月17日，南京市房产局会同市、市市场以及各区房产部门，对全市房亿翰智库分析人士则认为，接下来，行业投资将触底回升，但幅度或有限，批集中供地的“盛况”难再现；国企、央企以及部分财务和经营状况优良的民企具有较强的应对外部环境波动和风险的能力，其在此轮供地中表现强韧，享受到了低成本拿地的红利，接下来这些企业在竞争中仍具有明显的优势。地产经纪机构开展专项检查。各区累计检查了房地产经纪机构1家，检查组随机抽查了17家房地产经纪机构门店，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

长三角住宅用地降温，南京等城市稳地价效果明显

对此，克而瑞分析人士认为，市场资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，预计市场热度分化延续。

上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米，同比增长13.5%。全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%，增速相比1-9月份已经明显收窄。

易居研究院分析认为，今年一线城市在供地节奏、鼓励房企拿地等方面有积极的表现，客观上使得一部分房企开始回归一线城市。另一方面，一线城市今年豪宅市场销售情况不错，这也会使得房企继续看好未来高端市场的行情，进而积极认购单价较高的住宅用地。

对于后市，易居研究院分析认为，房企年底的购地心态会存在一定异，部分完成销售目标的企业依然会进入新一轮的购地扩张阶段。而对于那些销售压力和负债压力较大的企业，拿地自然会趋于保守。在土地价格方面，地价泡沫的减少也有助于房价泡沫的减少，其对于房地产和金融市场的稳健都有积极的作用。

百城住宅用地成交面积同比增长13.5%，长三角地市降温

《100城居住用地成交报告》显示，1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米，同比增长13.5%。从城市分类来看，一线城市供地意识明显增强，二线城市部分非重点省会城市表现活跃，三四线城市的中部重点地级市行情较好。

根据报告，1-10月份4个一线城市住宅用地成交面积为3258万平方米，同比增长32.7%；32个二线城市住宅用地成交面积为29495万平方米，同比增长4.7%；64个三四线城市住宅用地成交面积为22257万平方米，同比增长24.7%。

另外，从三四线城市来看，重点地级市表现尚好。包括株洲、常德、襄阳等中部地级市的交易规模较大，受到房企青睐。此外，传统热门的地级市如徐州、无锡和温州等表现依然较好，此类城市今年前10月住宅用地交易金额均超过500亿元，表现甚至要好于很多二线省会城市。

从各城市群的情况来看，京津冀地区的土地市场略显疲软。长三角地区受密集调控影响，地市也出现降温，而粤港澳地区的地市交易增速则创出新高。报告显示，1-10月份，京津冀13城住宅用地成交面积为4152万平方米，同比下跌4.5%；长三角23城住宅用地成交面积为12087万平方米，同比增长10.0%；粤港澳8城住宅用地成交面积为5410万平方米，同易居房地产研究院的统计数据显示，8月，40城新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长16%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续4个月同比正增长，说明房地产市场已完全摆脱影响走上正轨。1-8月，40城成交面积同比下降9%，3月以来降幅持续收窄。比增长88.4。

值得注意的是，京津冀是三大城市群中地市交易下跌的区域。从京津冀的土地市场看，今年确实较为疲软，抢地的现象并不多见。长三角地区从年初累计土地成交面积同比增速曲线看，最近3个月明显下行，这与长三角购地政策的调控等有密切关系。根据易居研究院的统计显示，截至11月25日，下半年长三角三省一市至少出台了13个购地相关政策。报告认为，此类新政策对后续土地交易市场施加了新的管控，尤其是浙江省的相关地级市政策收紧力度更大，包括落实“限地价、竞配建”等措施都会制约房企的拿地动作，进而促进土地市场降温。而粤港澳地区的地市表现更为强劲，易居研究分析认为，粤港澳大湾区今年各类规划较多，尤其是深圳特区40带来了很多新机会，这也是吸引房企积极进入，进而带动地市行情上行的重要原因。

百城住宅地价连续呈现下行态势，南京等城市稳地价效果明显

土地价格方面，近4个月百城住宅用地成交价格均位于6000元以下水平。易居研究院近日发布的《100城居住用地价格报告》显示，1-10月份全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%。该增速相比1-9月份的6.9%已经明显收窄，充分说明地价走势在降温。

实际上，自下半年以来地价持续下跌。根据报告统计，7-10月份单月地价分别为5740、5873、5180和4797元/平方米，且呈现比较明显的下行态势。其中，10月份单月地价为最近12个月以来的水平。由于7-10月份恰逢全国房地产政策重新收紧、“三道红线”新政出台的阶段，因此短期内地价大涨或反弹的几率较小。

从城市分类看，一线城市的涨幅要高于其他两类城市，二线城市中的南京稳地价工作值得肯定，而三四线城市则要关注佛山等热点城市的地价走势。根据报告，1-10月份，4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米，同比上涨16.1%；32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米，同比上涨3.5%；64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米，同比上涨4.4%。

易居研究院分析认为，今年一线城市很多市中心地块的出让，推高了地价。另外很多央企和知名民企也重回一线城市，容易抬高地价水平。二线城市今年地价涨幅总体可控。由于类似兰州、银川、等西部城市的地市开始活跃，此类城市地价的并不高，所以客观上会拉低32个二线城市的地价水平。另一方面，对于一些热点二线城市来说，地价调控的政策措施到位，也容易促进地价的稳定。例如南京，属于今年地价调控较为积极的城市，管控地价政策频出。其在今年1-5月地价同比涨幅为47.4%，地价泡沫较大，而现在1-10月地价涨幅仅为2.0%，充分说明稳地价工作积极到位。对于三四线城市而言，当前地价涨幅总体处于下行态势，且涨幅可控。但包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等热点城市的地价涨幅依然需要把控。

具体到各城市群，长三角地区由于地价过高，容易抑制房企拿地积极性。粤港澳地区受郊区用地增多影响，带动地价下行。京津冀地区的地价表现和其成交情况一致，都略显疲态。报告显示，1-10月份，长三角23城住宅用地成交价格为9779元/平方米，同比增长8.0%；粤港澳8城住宅用地成交价格为7958元/平方米，同比下跌4.5%；京津冀13城住宅用地成交价格为7611元/平方米，同比增长7.3%。

易居研究院分析认为，虽然当前长三角的地价水平涨幅远远弱于2016年的高峰期，但其地价水平明显高于其他两个城市群，自然会影响房企拿地的积极性。而粤港澳8城的地价明显要比长三角23城的地价要低，且这8个城市本身也是珠三角最为核心的城市，所以拿地性价比要好于长三角。但粤港澳大湾区是后续很多房企重点布局的区域，后续依然需要防范地价炒作等风险。

南京楼市调控新政楼市神话破灭了吗？

二线城市方面，增速明显低于一线城市，这和其今年面临较多的管控有关。但值得注意的是，二线城市土地交易市场仍然保持韧劲，年初累计土地成交面积同比增速曲线在9月份首次转正后，10月份继续上行。即便面对管控，仍有很多房企重仓二线城市，类似购地心态下二线城市地市本身不会大降温。

8月13日，南京下发通知称，自即日起在南京范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此，南京成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市。

而于11月25日出让第三批集中供地的南京，在10月24日挂牌了61宗地块，也同样调低了拿地门槛。南京第三批集中供地总出让面积274.16万平方米，总起始价482.86亿元，将按“限房价、定品质、竞地价”的方式出让。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，利用企业购房，除了少数公寓投资企业外，大部分都是“短炒客”，所以针对这类购房主体出台限购政策，是房地产调控的补缺政策。预计后续等城市有可能跟进此类政策。

券商记者梳理统计，7月以来，已经有杭州、东莞、宁波、深圳、南京、长春、海口、无锡、沈阳等多个楼市热度高、房价明显上涨、出现炒作分为的城市相继收紧了楼市调控政策，其中，深圳、杭州、东莞等地更是“堵漏”升级，对前期政策“打补丁”。

南京市部分楼盘在近期的上市销售过程中，出现了企业参与购房增多的情况，基于此，南京市房地产市场综合执法办公室对该情况进行了监测和分析研究。

经了解，2018年企业购买商品住房占比在0.5%以下，总体比例稳定可控，但近期出现了企业在南京市局部区域部分楼盘购房登记增多情况，个别楼盘购房登记企业数量达到近100组。在此背景下，南京选择跟进限制企业买房的政策措施。

武汉、南京楼市新政紧急叫停背后，体现出了哪些问题？

优化“出让条件”以提升房企拿地意愿

据湖北日报讯，武汉经开区住建局发布消息，为支持刚性和改善性购房者合理需求，促进房地产市场平稳健康发展，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。当前各地松绑政策，大部分是针对特定区域、特定市场的放松，调控更加精准。不过，截至发稿前，武汉经开区已删除“全面取消住房限购政策”的官微。

武汉、南京楼市新政紧急叫停背后，体现出了哪些问题？

促进房地产的新政策通过政策的调整，放开一部分限制，带动现有市场繁荣稳定健康发展，充分给到开发商更多的信心，积极拿地，才能有更多的土地出让金。说房地产是宏观经济的稳定器，一点不为过，随着金融政策收紧，房住不炒下楼市只涨不跌的预期被，行业拖累经济稳定，稳定器不稳定了？所谓的新政自然也就应运而生了。

当然购房需求并没有刚性到这个程度，即使不买房许多人也可以生活下去，供需失衡的价格扭曲一定比我们想象的大得多。这个道理当局一定清楚得很，但是为什么不增加土地供应达成供需平衡呢？当然供地不是我们能够影响的，我们能做的是看清楚价格规律，认识到对需求的调控是短期的。炒房和哄抬价格的现象仍然，房地产市场仍然需要健康，平稳的发展 ，当前楼市困境仍然，调控政策不当，购房者需求仍然较大。

炒房和哄抬价格的现象仍然，房地产市场仍然需要健康，平稳的发展 ，当前楼市困境仍然，调控政策不当，购房者需求仍然较大。

今年很多大城市都在楼市方面进行了改革，但是有一些改革不合理的，所以才会对此进行管控。这也是为了更好的发展，健全房地产市场。根据深圳第三批集中供地出让规则，除2宗地块拟用于建设出售型人才住房用地外，其余9宗地块均采用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让。其中包括限出售型人才住房面积/可售公共住房面积，以及竞出售型人才住房面积或可售公共住房面积。相比第二批供地，深圳此次没有出现竞自持的规定，这也被业内人士评价为土拍规则略有宽松。