房地产成本税收筹划 房地产的税收筹划

房地产企业进行税收筹划的思路是什么？

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种

房地产成本税收筹划 房地产的税收筹划

房地产成本税收筹划 房地产的税收筹划

房地产成本税收筹划 房地产的税收筹划

房地产成本税收筹划 房地产的税收筹划

1，洼地核定征收

2，转移低税率税种

3，税收政策

目前多数财税机构基本上都是通过这三种方法来帮企业主去做税筹，而且对于一些中小财税机构来说，可能做避税他们没有一套成熟完整的系统，所以也就很难做好这一块市场。

其实上面说的合法避税方法来说，如果你对财税有一定的基础知识，加上一些层的逻辑，我想你应该就能想到就这几种方法，不管一些财税机构多神秘，变来变去就这几种。你要知道，自然界中，能量不会凭空消失，所以，财税也一样，它不可能凭空消失，如果你想减少财税，基本上就是通过以上3种方法了。

房地产企业如何纳税筹划

法律主观：

企业要做好税收筹划，有以下几个切入点：选择税务筹划空间大的税种、符合税收优惠政策、改变纳税人构成、影响应纳税额的基本因素、重视财务管理环节。 《中华税收征收管理法》第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权规定的，依照制定的行政 法规 的规定执行。 任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

法律客观：

房地产开发企业税收筹划方式(一)利用临界点进行税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法多的就是房地产开发中筹划土地。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地的临界点来进行纳税筹划。如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×(7%+3%)=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为5万元，增值额为185万元，增值率为185/5=20%，不需要缴纳土地。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×(7%+3%)=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-5-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地是房地产开发的主要成本之一，而土地在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。(二)利用投资方式的不同进行税收筹划房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。1、采取出租方式应承担的税负营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1;房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1;城建税：设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1;教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1;印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1;所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。2、采取联营方式应承担的税负房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)P。土地使用税(此税种从量定额征收，各准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式;若预期联营收入R2

房产税税收筹划？房产税暂行条例规定？

说到房子的税费问题，很多人都知道，房产税的实施是个别的城市有几个试点的城市，然而并不是全国实施的，很多人对于房产税并不太了解，有的人觉得房产税以后还是要普及的，面对房产税的筹划，很多人不太清楚。不知道房产税会不会实施到自己的城市，会不会变成全国统一的征收，那么小编就来告诉你房产税税收筹划？房产税暂行条例规定？

房产税税收筹划

（一）场地和厂房分开租赁的税务筹划

企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12％缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有场地、附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些场地以及设施并不征收房产税。如果把这些场地和设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些场地和设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。

（二）出资方式改为出租方式进行税务筹划

不少在创业初期的企业，由于人少，业务量不大，为节省费用，加之对税收规定不了解，为了尽快拿照，没有考虑税务成本。直到被税局要求纳税时才发现问题。比如，办一个公司，可以约定股东以出资，或者以设备、房产等实物出资，虽然拿照快，但会涉税，因为股东用是房产出资变成了公司的房产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。

（三）将出租方式变为仓储服务进行税务筹划

税务筹划逻辑：房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10％－30％后的余值的1．2％计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％。由于房产税有两种计税方法，不同方法计算的结果必然有异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。

房产税暂行条例规定

房产税征收标准分从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10％－30％后的余值；

（注：各地幅度不一，譬如浙江省规定具体减除幅度为30％）

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1．2％；按房产租金收入计征的，年税率为12％。

财税〔〕43号规定，房产出租的，以不含的租金收入为房产税的计税依据，按照12％的税率计算缴纳房产税。

浅谈房地产企业税收筹划论文

浅谈房地产企业税收筹划论文

摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特

：房地产税收筹划论文

摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。

： 房地产企业;营改增;税收筹划

近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

1.房地产企业纳税金额大、负债率高

房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。

2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的，而且还会给房地产企业的可持续发展带来的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。

二、房地产企业纳税筹划的建议

1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的专用

房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应专用，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交”“待抵扣”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对专用的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。

2.充分考虑各种运作模式对处理带来的'影响

房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大异。如不动产租金(适用11%税率)、资金融通收益(适用6%税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的税率)，甚至归属于不征收的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。

3.寻找变量

在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。

4.遵循成本收益原则

房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。

在对进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益化。

三、结语

房地产企业税收是财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。

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