基准地价系数修正法 基准地价系数修正法属于什么方法

成本逼近法和基准地价系数修正法的使用年限修正系数为什么不同？

(1)基准地价修正法

成本逼近法有两个修正系数，1是无限年期地价修正到剩余使用年限，2是50年(40或70)出让金修正到剩余使用年限， 而基准地价年限修正系数为50年(40或70)修正到剩参考计算公式：余使用年限，他与成本逼近法的第二个修正系数是一样的

基准地价系数修正法 基准地价系数修正法属于什么方法

基准地价系数修正法 基准地价系数修正法属于什么方法

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系？

建议加油站用地的方法采用市场比较法和收益法。

你好，土地市场价格评估的方法有很多，如市场比较法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、成本法等，可以根据土地具体用途及市场状况选择不同的评估方法，土地市基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在3.基准地价系数修正法估价期日价格的方法。场价格可以通过基准地价进行一系列的系数修正而得出。

农村宅基地房屋如何评估

法律主观：

由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2

2.收益法

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。

这要看你加盖的房子有没有产权证明，也就是房产证上包括加盖房屋面积没，如果没有一般算违建吧，不算价值；农村房子的地属于村集体所有所以也不算价值，应该就这108.5平方米可以算，然后按夫妻双方协议分房，对于是否装修我2、收益法，由于宅基地上建设的住房可以出租，所以，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，因司法处置而拍卖宅基房时，可以剥离出宅基地价格。只能告诉你对于价值有影响，但各准不一，评估费按评估价值的千分之五记，一般没超过十万的房子也就 统一收个一两百

划拨地补交土地出让金的标准

征收评估为估价目的，加油站用地的评估建议不用基准随着的发展，人们关注的问题越来越广泛，其中 成都 补偿 标准也是人们着重关注的问题，为了帮助大家解决这方面的问题， 小编整理了这方面的知识，希望可以给大家带来帮助。 一、2019成都 补偿标准 (一) 房屋 补偿计算标准 (1)房屋货补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。 (2)房屋补偿价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被人获得调换产权的房屋的评估价格。 (二)房屋安置费计算标准 (被人或承租人)房屋安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。 (三)农村房屋补偿标准 (1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被人可以选择货补偿，也可以选择与货补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的 土地使用权 基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; (2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请 宅基地 新建住房，并获得相应的货补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被人使用新宅基地所需的费用。 根据《国有土地上 房屋征收与补偿条例 》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建 商品房 的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。 二、补偿的两种方式 货补偿 货补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据： 1、市场评估价：是指被房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式： 1、异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建 安置房 ，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 2、回迁安置：是指开发商重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。 上面的内容就是小编依据我国现行相关 法律法规 对成都补偿标准做出了详细介绍。如果您对以上内容有疑问，可以咨询相关网站或者部门!如果您还有其他疑问，欢迎到进行在线咨询，这里有专业律师为您服务。地价系数修正法，原因如下：

成都老房子补偿标准

土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

法律客二是因为基准地价是土地局内部资料，基准地价修正体系土地局一般不外漏，个人得不到。观：

2、基准地价修正体系中包含容积率修正系数，而加油站的容积率一般是很低的，这在基准地价修正的时候，对价值有很大的减值影响。

成都房屋补偿有何标准，成都房屋补偿标准依据是什么?成都市城市房屋补偿估价作暂行规则章总则条为维护城市房屋当事人合法权益，规范房屋补偿估价行为，根据《城市房屋管理条例》、《成都市城市房屋管理暂行办法》、《成都市城市房屋补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。第二条本市行政区域内城市房屋补偿估价(以下简称补偿估价)，适用本规则。第三条补偿估价，是根据被房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。补偿估价包括对被房屋的分类估价和分户估价(以下简称分类估价、分户估价)。第四条补偿估价对象，为被房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。补偿估价对象不包括对被房屋的搬家补助费、临时安置补助费和非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。第五条采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋补偿估价”。补偿估价报告，不适用于补偿之外的其他任何用途。第六条补偿估价时点，为房屋许可证颁发之日补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过10日。第七条补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。第八条补偿估价不包括对被房屋室内装饰装修的估价。但人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。第二章估价方法第九条住房的补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。第十条营业用房的补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。第十一条除住房、营业用房外，其他用途房屋的补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。第十二条采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。第十三条委托分户评估，委托人应当提供被房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。第十四条采用市场比较法时，应在被房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过30%。第十五条采用收益法估价时，被房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3%，非住宅的风险调整值不超过5%。

申请调整容积率，土地评估时点是按照什么来规定的？

1.成本逼近法

其基本计算公式为：

法律分析：补交土地价款(元)定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。 已有标定地价的城镇，不再另行评估市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。 已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为：标定地价(元/平方米)准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。 法律依据：《中华标准化法》 第二条 本法所称标准（含标准样品），是指农业、工业、服务业以及事业等领域需要统一的技术要求。标准包括标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。标准分为强制性标准、性标准，行业标准、地方标准是性标准。强制性标准必须执行。鼓励采用性标准。

(3)市场对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。法

征地评估目的，加油站用地适用基准地价吗

(2)成本逼近法

1、基准地市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。价体系中没有对应的加油集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)站用地的基准地价；

宅基地房屋评估标准

不采用基准地价有两种原因，一是地价要每六年更新一次，土地局更新不及时。

3、基准地价系数修正法，对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法。

式中：K1——期日修正系数

法律依据：《中华土地管理法》

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

第十七条 土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）落实国土空间开发保护要求，严格土地用途管制；（二）严格保护基本农田，严格控制非农业建设占用农用地；（三）提高土地节约集约利用水平；（四）统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展；（五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（六）占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。

房地产评估报告中为什么不选用基准地价修正法的原因

只有土地基准地价是评估土地价值。价值K2——年期修正系数采用基准地价法律分析：1、成本逼近法，由于宅基地使用权不能在市场上流转，不适宜采用市场比较法进行评估。成分逼近法是指对当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等各种成本进行测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)。