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、以房养老是否适合国情?以房养老遇+到的困难在哪里?

摘要：以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。那么，以房养老有哪些条件呢？下面为大家介绍以房养老政策的相关内容，一起来了解一下吧。一、以房养老政策是什么?

以房养老政策（以房养老政策的问题）以房养老政策（以房养老政策的问题）


以房养老政策（以房养老政策的问题）


以房养老也被称为住房反向抵押或者倒按揭。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押反过来做。

二、以房养老的好处

以房养老政策的好处包括有效补偿老年生活、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心、可以让老年人增强生活自信，保持尊重、可以保护弱势群体，有利于稳定、实行遗产税后，可以依法避税。

三、以房养老的缺点

1、不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

人的关念就是养儿防老，子女有义务赡养父母，而子女也要继承父母的财产。受传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个的和谐稳定。

2、以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

任何交易都有风险，以房养老这种方式也是有风险的。房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

3、导致抵押融资机构管理和发展的混乱

以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

四、以房养老模式

1、租售换养

适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

2、以大换小

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

3、售后返租

适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

4、倒按揭

适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

五、以房养老的条件

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房养老形式有哪些

1、子女养老，房产由子女继承；

2、抚养人养老，房产由抚养人继承；

3、租出大房再租入小房，用房租价款养老；

4、将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

5、售出大房，换购小房，用价款养老；

6、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

七、以房养老面临哪些问题

1、观念障碍

人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富距还比较大的情况下，许多老辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

2、法治环境

评估不规范，公正难保证。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权问题

70年是大限，之后怎么办？有网友指出，在买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被无偿收回。也就是说，我们无法“”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押?

4、购买力问题

房价飞涨，难承受。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了的承受能力，目前，城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。

以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策与很多人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全的广泛关注和议论。

以房养老有什么条件

以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：

1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；

2、住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；

3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较的老人可能房屋价值不达标。

以房养老(Rrse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按“以房养老”政策会于上半年试行推广。

表现形式

(1)子女养老，房产由子女继承;

(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;

(3)租出大房再租入小房，用房租价款养老;

(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;

(5)售出大房，换购小房，用价款养老;

(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;

(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);一种形式为机构承揽的反向抵押养老，属于机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

具备条件

拥有产权

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。

住房

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

地价较高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老是一种金融产品，即房主将自有房产出售或抵押给金融机构，金融机构在一定期限内支付给房主一定金额的养老金，期限结束后金融机构获得房产所有权或成为其继承人。对于是否适合国情，有不同的观点和讨论。

支持者认为，以房养老有以下优点：

能够提供额外的养老金，缓解养老压力，尤其对于无法获得足够退休金的老年人来说，具有很大的吸引力。

能够提供灵活性，因为房主可以选择在一定期限内收取养老金，或者将房子出售或抵押。

能够促进资产管理市场的发展，提高房地产市场的流动性。

能够老年人积极参与养老，提高他们的养老意识和参与感。

然而，反对者则认为，以房养老存在以下问题：

涉及到的法律法规不完善，监管不到位，存在一定的风险，可能会引发金融风险。

以房养老的收益率不高，有时甚至不如其他金融产品。

以房养老不适合长期投资，一旦房地产市场出现大幅波动，可能会影响房主的资产安全。

以房养老的市场规模较小，没有形成足够的规模优势和市场效应，可能会导致产品稳定性不足。

因此，尽管以房养老有其优点和吸引力，但是需要综合考虑其存在的问题和风险，谨慎选择并加强监管。

以房养老政策 以房养老的政策是什么意思

摘要：以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。那么，以房养老有哪些条件呢？下面为大家介绍以房养老政策的相关内容，一起来了解一下吧。一、以房养老政策是什么?

以房养老也被称为住房反向抵押或者倒按揭。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押反过来做。

二、以房养老的好处

以房养老政策的好处包括有效补偿老年生活、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心、可以让老年人增强生活自信，保持尊重、可以保护弱势群体，有利于稳定、实行遗产税后，可以依法避税。

三、以房养老的缺点

1、不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

人的关念就是养儿防老，子女有义务赡养父母，而子女也要继承父母的财产。受传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个的和谐稳定。

2、以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

任何交易都有风险，以房养老这种方式也是有风险的。房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

3、导致抵押融资机构管理和发展的混乱

以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

四、以房养老模式

1、租售换养

适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

2、以大换小

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

3、售后返租

适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

4、倒按揭

适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

五、以房养老的条件

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房养老形式有哪些

1、子女养老，房产由子女继承；

2、抚养人养老，房产由抚养人继承；

3、租出大房再租入小房，用房租价款养老；

4、将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

5、售出大房，换购小房，用价款养老；

6、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

七、以房养老面临哪些问题

1、观念障碍

人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富距还比较大的情况下，许多老辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

2、法治环境

评估不规范，公正难保证。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权问题

70年是大限，之后怎么办？有网友指出，在买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被无偿收回。也就是说，我们无法“”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押?

4、购买力问题

房价飞涨，难承受。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了的承受能力，目前，城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。

以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策与很多人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全的广泛关注和议论。

以房养老有什么条件

以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：

1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；

2、住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；

3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较的老人可能房屋价值不达标。

专家解释“以房养老”试点该如何养老

摘要：以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。那么，以房养老有哪些条件呢？下面为大家介绍以房养老政策的相关内容，一起来了解一下吧。一、以房养老政策是什么?

以房养老也被称为住房反向抵押或者倒按揭。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押反过来做。

二、以房养老的好处

以房养老政策的好处包括有效补偿老年生活、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心、可以让老年人增强生活自信，保持尊重、可以保护弱势群体，有利于稳定、实行遗产税后，可以依法避税。

三、以房养老的缺点

1、不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

人的关念就是养儿防老，子女有义务赡养父母，而子女也要继承父母的财产。受传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个的和谐稳定。

2、以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

任何交易都有风险，以房养老这种方式也是有风险的。房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

3、导致抵押融资机构管理和发展的混乱

以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

四、以房养老模式

1、租售换养

适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

2、以大换小

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

3、售后返租

适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

4、倒按揭

适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

五、以房养老的条件

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房养老形式有哪些

1、子女养老，房产由子女继承；

2、抚养人养老，房产由抚养人继承；

3、租出大房再租入小房，用房租价款养老；

4、将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

5、售出大房，换购小房，用价款养老；

6、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

七、以房养老面临哪些问题

1、观念障碍

人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富距还比较大的情况下，许多老辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

2、法治环境

评估不规范，公正难保证。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权问题

70年是大限，之后怎么办？有网友指出，在买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被无偿收回。也就是说，我们无法“”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押?

4、购买力问题

房价飞涨，难承受。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了的承受能力，目前，城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。

以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策与很多人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全的广泛关注和议论。

以房养老有什么条件

以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：

1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；

2、住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；

3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较的老人可能房屋价值不达标。

以房养老(Rrse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按“以房养老”政策会于上半年试行推广。

表现形式

(1)子女养老，房产由子女继承;

(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;

(3)租出大房再租入小房，用房租价款养老;

(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;

(5)售出大房，换购小房，用价款养老;

(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;

(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);一种形式为机构承揽的反向抵押养老，属于机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

具备条件

拥有产权

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。

住房

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

地价较高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老是一种金融产品，即房主将自有房产出售或抵押给金融机构，金融机构在一定期限内支付给房主一定金额的养老金，期限结束后金融机构获得房产所有权或成为其继承人。对于是否适合国情，有不同的观点和讨论。

支持者认为，以房养老有以下优点：

能够提供额外的养老金，缓解养老压力，尤其对于无法获得足够退休金的老年人来说，具有很大的吸引力。

能够提供灵活性，因为房主可以选择在一定期限内收取养老金，或者将房子出售或抵押。

能够促进资产管理市场的发展，提高房地产市场的流动性。

能够老年人积极参与养老，提高他们的养老意识和参与感。

然而，反对者则认为，以房养老存在以下问题：

涉及到的法律法规不完善，监管不到位，存在一定的风险，可能会引发金融风险。

以房养老的收益率不高，有时甚至不如其他金融产品。

以房养老不适合长期投资，一旦房地产市场出现大幅波动，可能会影响房主的资产安全。

以房养老的市场规模较小，没有形成足够的规模优势和市场效应，可能会导致产品稳定性不足。

因此，尽管以房养老有其优点和吸引力，但是需要综合考虑其存在的问题和风险，谨慎选择并加强监管。

“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍

投资风向标

随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

形势

2053年每3人中就有1老人

6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为、上海、广州和武汉，自7月1日起。

“以房养老”保险政策落地，再次引发全的关注。对于此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015居民退休准备指数调研报告》，截止底，65岁及以上人口已达到1.32亿人，占总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主。当房主后，其房产出售，所得用来偿还本息，其升值部分归抵押权人所有。

反向抵押最早起源于荷兰，而运作最为完善、有代表性的则属于美国，除这两个之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等的住房反向抵押也发展得比较完善。

资料显示，上住房反抵押参与的主体为和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

问题

“以房养老”如何养?

其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。

据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人，继承人无力或不愿偿还，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。利率按照银行公布的同档次基准利率或上浮执行，每月实际支付养老金额不超过2万元。

“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。

此次推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体，幸福人寿目前已经在和上海积极申报以房养老保险试点。有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、流等风险，将此次试点地区划定为、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。

专家

仍需突破多重障碍

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的，也知道一些，但对于具体如何作并不清楚”。

有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”

对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。

还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代基本养老保险体系。不过，鉴于国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

什么是以房养老以房养老的表现形式及条件

摘要：以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。那么，以房养老有哪些条件呢？下面为大家介绍以房养老政策的相关内容，一起来了解一下吧。一、以房养老政策是什么?

以房养老也被称为住房反向抵押或者倒按揭。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押反过来做。

二、以房养老的好处

以房养老政策的好处包括有效补偿老年生活、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心、可以让老年人增强生活自信，保持尊重、可以保护弱势群体，有利于稳定、实行遗产税后，可以依法避税。

三、以房养老的缺点

1、不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

人的关念就是养儿防老，子女有义务赡养父母，而子女也要继承父母的财产。受传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个的和谐稳定。

2、以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

任何交易都有风险，以房养老这种方式也是有风险的。房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

3、导致抵押融资机构管理和发展的混乱

以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

四、以房养老模式

1、租售换养

适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

2、以大换小

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

3、售后返租

适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

4、倒按揭

适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

五、以房养老的条件

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房养老形式有哪些

1、子女养老，房产由子女继承；

2、抚养人养老，房产由抚养人继承；

3、租出大房再租入小房，用房租价款养老；

4、将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

5、售出大房，换购小房，用价款养老；

6、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

七、以房养老面临哪些问题

1、观念障碍

人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富距还比较大的情况下，许多老辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

2、法治环境

评估不规范，公正难保证。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权问题

70年是大限，之后怎么办？有网友指出，在买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被无偿收回。也就是说，我们无法“”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押?

4、购买力问题

房价飞涨，难承受。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了的承受能力，目前，城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。

以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策与很多人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全的广泛关注和议论。

以房养老有什么条件

以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：

1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；

2、住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；

3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较的老人可能房屋价值不达标。

以房养老(Rrse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按“以房养老”政策会于上半年试行推广。

表现形式

(1)子女养老，房产由子女继承;

(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;

(3)租出大房再租入小房，用房租价款养老;

(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;

(5)售出大房，换购小房，用价款养老;

(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;

(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);一种形式为机构承揽的反向抵押养老，属于机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

具备条件

拥有产权

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。

住房

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

地价较高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老政策是什么

摘要：以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。那么，以房养老有哪些条件呢？下面为大家介绍以房养老政策的相关内容，一起来了解一下吧。一、以房养老政策是什么?

以房养老也被称为住房反向抵押或者倒按揭。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押反过来做。

二、以房养老的好处

以房养老政策的好处包括有效补偿老年生活、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心、可以让老年人增强生活自信，保持尊重、可以保护弱势群体，有利于稳定、实行遗产税后，可以依法避税。

三、以房养老的缺点

1、不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

人的关念就是养儿防老，子女有义务赡养父母，而子女也要继承父母的财产。受传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个的和谐稳定。

2、以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

任何交易都有风险，以房养老这种方式也是有风险的。房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

3、导致抵押融资机构管理和发展的混乱

以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

四、以房养老模式

1、租售换养

适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

2、以大换小

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

3、售后返租

适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

4、倒按揭

适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

五、以房养老的条件

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较，或者没有自己的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押养老方式尤其适合有产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房养老形式有哪些

1、子女养老，房产由子女继承；

2、抚养人养老，房产由抚养人继承；

3、租出大房再租入小房，用房租价款养老；

4、将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

5、售出大房，换购小房，用价款养老；

6、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得作为养老金，老人继续在原房屋居住，后则用该住房归还。

七、以房养老面临哪些问题

1、观念障碍

人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富距还比较大的情况下，许多老辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

2、法治环境

评估不规范，公正难保证。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权问题

70年是大限，之后怎么办？有网友指出，在买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被无偿收回。也就是说，我们无法“”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押?

4、购买力问题

房价飞涨，难承受。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了的承受能力，目前，城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。