中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）08-000-02摘 要 2011年1月，重庆和上海作为试点城市开始征收房产税，近来，房产税第二批试点城市即将公布，各界学者都在就此问题而进行讨论，认为对存量房征收房产税是大势所趋。本文就对存量房征收房产税的背景、原因、意义以及在征收过程中可能出现的问题进行了阐述，并就可能出现的问题提出了自己的建议。

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房产税 存量房 房价

一、房产税定义

房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，颁布了《中华房产税暂行条例》，同年10月1日开始施行。

二、房产税征收背景

目前各地对房产税征收抱不同态度，呼吁和支持房产税开征主要有以下三个原因，也是人们认为开征房产税能解决的问题及其开征背景。

近年来房价上升速度过快，各地频频现，炒房投机现象越来越，土地出让金不断创出新高。根据2010年经济形势分析与预测蓝皮书，全国85%家庭没能力买房，房价远远超出家庭收入。房产税在在抑制房地产投机活动和房价增长速度方面能起到重要作用，使房地产市场价格趋于平稳[1]。

房产税主要是对拥有二套房，房的群体征税，大部分的普通居民都不会受到房产税的影响，在一定程度上，房产税的征收能够在一定程度上调节贫富距，促进公平。

开征房产税，将使得地方改变“土地财政”的老路。地方无法通过卖地而获得的收益，只有通过新税种来弥补财政。表1[2]是2008-2010年度我国房产税税收收入总数以及其在当年全国财政收入中所占的比重。

表1

2008 2009 2010 2011

房产税收入（亿元） 680.4 803.64 878.5 1102.36

占当年全国财政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%

三、存量房房产税征收

（一）定义

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

（二）征收原因

重庆和上海在试点的过程中，先后出台了房产税征收实施细则，在其中对征收对象、税率等问题作了明确的规定。其中，重庆市实施细则中规定的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的住房。住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收对象为：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房；除上述征收对象以外的其他个人住房，按制定的有关个人住房房产税规定执行。

从两省的实施细则中可以看出，除重庆市对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税外，房产税的征收对象以第二套及其以上的房屋为主。如果主要针对新购房屋征收房产税，可能意味着征收对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括住房，也应当包括普通住房[3]；另外，我国人口老龄化问题日渐突出，尤其是对于一线发达城市而言，老龄化问题已不容忽视。随着人口的不断老龄化，增量房将不断减少，而存量房数量将不断增多，基于这样的现状，将存量房纳入房产税征收对象势在必行；房产税

的开征就目前来看是为了房价回归正常，而随着我国城市化进程的不断推进，当城市化水平达到70%-80%时，房产税将成为一个稳定的税种，换言之，从长期来看，房产税最终是为了补贴地方财政的。2011年，上海的财政税收共3429.8亿元，而房产税仅仅73.7亿元；重庆市2011年的财政税收为2900亿元，房产税1.5亿元。从上面的数据中不难看出，目前就两个试点城市而言，房产税对地方税收的作用可以说是九牛一毛，因此，势必要将存量房纳入征税范围，以更好的发挥房产税补贴地方财政的作用。最重要的是，群众支持对存量房房产税的征收。

（三）征收意义

向存量房征收房产税，主要有以下几方面的意义：

1．有助于抑制投机炒房。对投机者而言，这一制度的出台，会增加房地产投资收益的不确定性。在没有这一制度的情况下，只要房价稍微上涨，投资者就能谋取较大的利润，而在实施这一制度之后，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，投资者才能有收益。炒房的收益性从而受到影响，而收益不确定会使部分炒房者退出炒房市场，所以向存量房征收房产税在一定程度上可以抑制炒房现象的发展。

2．有助于居民合理住房消费同时自住购房。在实施这一制度后，，买房人就要衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜，必将根据家庭收入来合理确定。所以，这个制度的出台，可以居民更加合理的购买房屋。

3．可以补贴地方财政。规定，对居民所征收的房产税属于地方财政收入。从目前重庆和上海试点的情况来看，所征收的房产税是地方财政收入的重要组成部分，随着的发展和法律政策的完善，房产税征收范围的逐渐扩大，房产税将会在地方财政收入中发挥越来越重要的作用[5]。可以使集中力量办大事，不断完善保障体系。

4．有助于实现的公平。将存量房纳入征收范围，以消除房产税征收对象不公平的质疑。只对住宅、增量房征收房产税，而不将其余存量房等类型房产进行征税，房产税征收范围受到部分群众和专家学者的质疑。对于高收入者群体而言，他们已经在个人所得税等税种中为税收、财政收入做出了应有贡献，再在房产税这一税种中多缴税，课税太重。而在其他人不用缴房产税的情况下，有违公平。