政策密集定调 房地产或成扩内需重要手段

防疫政策优化叠加美元指数回落，助力结构性行情延续。前期我们明确提出了“A股处于底部区间概率极大，当前位置不宜过度悲观”，目前仍维持这一判断。近期压制市场的内外因素均出现积极的变化：1)美国通胀放缓推动美元指数回落，全球资金对海外流动性紧缩的担忧缓解；2)防控优化二十条措施落地，对国内经济的干扰将进一步减弱；3)“稳增长”政策再度加码，房地产领域融资利好政策密集出台等。随着内外资风险偏好的提升和经济增长预期改善，A股有望迎来一轮修复行情的窗口。具体到行业配置上：1)受益于防疫政策优化的可选消费领域，如“白酒、航空、餐饮、旅游酒店”等；2)景气度高的成长类行业，如“新能源、新能源车”等；3)与“安全、发展”相关的，如“信创、自主可控、中”等。

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，市场预期和信心回暖。”12月15日，副刘鹤在第五轮-欧盟工商和前对话上发表书面致辞时表示。

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第二支箭支持民营房企发债_第二支箭支持民营房企发债名单


“国内政策底”再次确认触发，港股对“基本面修复”更敏感。(1)11.8民企融资“第二支箭”和11.10防控政策优化，都将改善AH股市场的信用和盈利预期；(2)10月社融和出口数据显示了“稳增长”政策继续加码的必要，历史上就业压力大+出口下行+消费慢修复的阶段均伴随地产放松，防控优化同样顺理成章。(3)08年以来的经验显示，港股对“稳增长”政策加码和基本面改善预期更敏感，更受益于“国内稳增长预期重新统一”。“海外政策底”也出现积极信号，港股对“美债利率筑顶”更敏感。(1)10月美国CPI连续4个月回落，核心CPI也开始下行，12月加息50BP的概率上升至80.6%，美债利率上行压力缓解，我们预计今年底明年初将形成美债利率下行拐点(2)10月CPI和PPI同时回落，也将打开国内信贷和金融政策宽松空间；(3)历史上，港股对美债利率更敏感，将更受益于“美债利率上行压力缓解”。

这一来自高层对房地产市场的发声，引起了市场广泛关注，上述表态中提到的“新举措”令业内十分期待。

16日，在上证指数收盘下跌0.25%、创业板指跌1.28%的情况下，A股房地产板块逆势走强，房地产指数（801180.SWI）上涨1.46%，海南高速(000886)（000886.SZ）、格力地产(600185)（600185.SH）、陆家嘴(600663)（600663.SH）、苏州高新(600736)（600736.SH）等多股涨停。

需求端政策或有空间

房地产是扩大内需的重要抓手。就在两天前的14日，、印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》（下称《纲要》）。在住房方面提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。

刘鹤表示：“未来一个时期，城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

“此次讲话从稳地产政策、房地产行业地位等多个视角明确了房地产发展的新模式。”易居研究院研究总监严跃进认为。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。

15日至16日举行的经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好广发策略：AH股光明就在前方把握年底“胜负手”新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房地产投资已具备止跌企稳条件

促进楼市回暖的关键在于纾困房企和稳定市场预期。近期房地产纾困政策陆续落地，也持续推动了房地产市场信心和活力恢复。

金融支持地产融资“三支箭”连发，从“支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供支撑。业内认为，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻可能已经过去。

据开源证券统计，在“支箭”落地之后，截至12月上旬，包括6家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。

“第二支箭”落地之后，增信支持下民企发债融资逐渐修复。截至12月上旬，已有8家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。

11月28日，决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸，“第三支箭”落地。截至12月上旬已有18家房企披露再融资。

不过，在居民购房意愿偏低、冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。政策见效、市场企稳仍需要时间。

11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，降幅较10月分别扩大10个和8.5个百分点，11月单月房地产开发投资额同比下降19.9％，新开工面积同比下降超50％。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从供应端来看，11月“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解了企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。

马泓认为，尽管近期房地产市场下行压力未有明显缓解，但在“保交楼”等相关政策的积极推动下，房企资金状况边际改善，房屋竣工及施工进程有所加快，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件。

“对于明年经济实现整体性好转，我们极有信心。”刘鹤在上述致辞中指出。

近期伴随国内冲击影响，11月经济数据走弱。按国泰君安测算，11月单月GDP增速较上月大幅回落1.5个百分点。

不过对明年经济恢复增长，机构有比较一致预期。华泰证券(601688)12月11日表示，维持2023年实际GDP同比增长5.8%的预测，但明年增长路径或将较此前预期更为“陡峭”。

“我们认为，在目前经济已处底部区域的情况下，更值得关注的是政策变化带来的积极预期。”中航证券12月15日表示，中长期看，我国经济触底反弹、逐步企稳的趋势较为明确。我国经济有望在磨底2到3个月后，在明年上半年实现回稳向上。

房地产政策放松为什么债市不涨

本周，在地产纾困、防控进一步精准优化等利好政策落地后，A股市场出现了明显的上涨。我们在11月6日指出的“在底部可知、向上空间未知的市场中，任何好的消息可以被放大，但坏的消息影响可能相对有限”的观点正在得到市场的验证。本周市场持续反弹，直接原因是利好政策落地催化下投资者预期的改善。此前在10月23日前后，投资者的预期已降至点，而我们转向乐观。本周利好政策的落地向投资者传达出明确的积极信号，稳定经济发展仍然是最为重要的工作之一，市场预期修复趋势已经确立。未来基本面的数据验证将逐步重新具备参考价值。

房地产政策放松为什么“房地产或是扩大内需的一个重心，地产‘三支箭’等供给端政策已‘应出尽出’，需求端政策可能仍有放松空间。”国泰君安(601211)12月15日研报提示，关注12月20日LPR降息的可能。债市不涨？

房地产政策放松，只是会影响股市里的房地产股大幅上涨，绩市基本影天风策略：曙光乍现已验证反弹幅度和结构怎么看响很小。

十大机构论市：全面修复行情已确立建议提高仓位

从股市的年度表现看，即使在08、11、18年这三次市场最弱的单边熊市中，依然存在两波行情，而今年至今4月底至7月初这一轮行情，从历史规律来看，年内还会有一次投资机会。目前，海内外的积极信号已开始逐步浮现：①美联储加息预期已降温；②稳增长政策持续落地，11月8日，银行间市场交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》，“第二支箭”延期并扩容有助于民营房企恢复融资功能，预计可支持约0亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容；③11月11日优化防控工作的二十条措施公布，进一步提升防控的科学性、精准性。未来随着稳增长政策进一步落地见效，国内宏微观基本面回暖将催化年内第二波行情的展开。目前来看公募、散户和外资等资金的潜在入市空间均较大，有望成为开启后续行情的主要力量。围绕政策脉络，方向上优先关注数字经济+新能源。

本周沪指上涨0.54%，下周A股将如何运行？我们汇总了各大机构的投资策略，供投资者参考。

房地产政策放松，只是会影响股市里的房地产股大幅上涨，债市基本无影响。

中信策略：A股全面修复行情已确立建议提高仓位均衡配置

防疫政策调整方向，外部流动性预期拐点，地缘扰动改善三大因素都已明确，分别改善基本面、估值和风险偏好，A股全面修复行情已确立，市场易涨难跌，当前仍处于政策驱动的上半场，交易重心料将从政策预期博弈切换至政策效果博弈，建议提高仓位均衡配置，建议重点关注政策受益更明显的精准防控、地产产业链、全球流动性拐点三条主线。已明确的三大因素具体如下：其一，防疫政策调整有利经济的趋势已明确，“新二十条”落志着防疫政策科学精准的原则和逐步放松的趋势，新规下风险区域和管控人员数量或将减半，对经济的影响明显降低，并提高了稳增长政策的传导性，改善基本面预期。其二，外部流动性预期的拐点已显现，美国通胀拐点较明确，美元加息节奏放缓，美股阶段性反弹，美元指数拐点已显现，汇率的贬值趋势基本结束，打开A股估值修复空间。其三，美国中期民生策略：乐观信号正在出现把握弹性的方向选举落地，冲突局势出现缓和迹象，G20峰会期间中美、中法等双边人会面已确定，地缘扰动边际改善也已明确。

海通策略：年内第二波行情有望逐渐展开

过去一周，导致市场9-10大幅调整的几个长期因素，同时都出现了一些改善迹象：美国通胀、、地产。因此，指数将9-10月的下跌修复掉，应该是比较合理的预期。能否打开更进一步的指数空间，取决于市场能不能预期到一个比较清晰的经济复苏路径。考虑到和地产问题的复杂性、也考虑到中美库存周期仍处高位的状态，经济磨底的状态可能会维持比较久，隧道仍然很长。板块上，首先情绪修复的是9-10月过渡演绎长期悲观预期的港股、大消费、大金融，这也有利于稳住大盘指数，避免系统性风险，搭住市场和经济的台子。随后，在经济复苏路径清晰之前，市场主线大概率回到〖内需且与总量经济关系不大的方向〗，包括：大安全、海风大储、工业互联网、动保、电力、医疗服务。

开源策略：看好A股反转行情“政策市”或将转向基本面策略

展望A股市场，我们依然维持乐观向好观点。主要基于：一是基本面反转的逻辑并未改变，反而有所强化。(1)宏观经济结构性复苏态势未变，制造业驱动力持续增强；(2)三季报显示中下游企业盈利拐点显现，预计未来ROE或呈现趋势性改善；(3)中下游企业流回升、短融需求下降，或反映经营状况正持续改善。二是市场剩余流动性修复逻辑仍在演绎。随着市场情绪回暖，因缺失方向，跟随政策热点的市场策略或难以为继。我们预计市场大概率会重回基本面逻辑，寻找盈利确定性及受益于流动性回升的主线方向。

华西策略：年内修复性行情徐徐展开

粤开策略：政策底部再度确认修复行情还将持续

从技术角度分析，本周五沪指跳空高开，一度突破3100点整数关口，虽然午后冲高回落，但仍收盘于五日均线上方。周线来看，沪指底部反弹迹象明显，周线走出两连阳，目前位于十周线附近。目前沪指已经完成日线级别的底部结构，技术层面反弹信号明显，后续有望在政策筑底和量能配合之下实现震荡上行。我们在之前报告当中提到A股政策层面接近底部区域，本周市场再迎利好政策，防控政策优化为经济基本面修复提供支撑，民营房地产业“第二支箭”落地改善地产企业融资预期，A股政策底部再次得到确认。在内部政策底再度确认与外围扰动阶段性缓和的双重驱动下，叠加A股目前较低的估值，市场有望延续修复行情。具体配置方面，建议布局稳增长再度发力和内需修复双主线。

中邮策略：内外环境改善强化市场反弹

近期市场触底反弹，上周A股震荡偏强，量能依然维持在高位，地产、建材、金融等板块大幅反弹。美国10月CPI升幅低于预期，通胀压力开始降温，暗示美联储本轮激进加息周期或正接近拐点。周五联防联控机制公布进一步优化防控二十条措施，市场信心得到大力提振。我们认为市场已经企稳回升。四季度已开启今年年内第二波反弹，类似今年从4月大盘见底到7月初的20%左右的轮反弹，本轮反弹有望持续至明年1月。从行业上看，轮反弹以新能源产业链为主，我们认为此次反弹将以消费类行业为主，食品饮料、等估值低盈利确定性高；同时兼顾信创、军工等符合政策预期的成长性行业；看好地产产业链，地产融资的边际改善，地产股、建材等行业将受益，存在超跌反弹的空间。

信达策略：熊转牛仓位和弹性最重要

按照我们的经验，在熊市底部或牛市顶部，只有逆向思考的投资者才可能抓住风险收益比的买入卖出机会，而这些投资者大部分都是相信周期的。过去1年压制A股的负面因素有、房地产、美联储加息、汇率贬值等，这些因素近期均出现了积极的改善。这些改善至少意味着把所有的因素上升到长期宏大叙事可能是不合理的，政策和经济本身是存在周期的，当经济下降的时间足够久，政策的逆周期属性大概率会出现，这种变化有可能对经济和盈利的影响是年度级别的，股市整体存在着全面估值修复的可能。我们近期不断提示的V型反转正在兑现。如果反转期间政策的变化力度比较温和，则大概率波上涨持续到2023年初。如果伴随着政策落地的超预期，则可能会涨到2023年3月。这一次季度反转期间，上市公司盈利可能不会马上改善，股市可能是熊转牛的波上涨，仓位最重要，配置的重点是弹性，是估值和逻辑修复，而不是高频的景气改善。